ஒன்றிய அரசின் நிதிநிலை அறிக்கையில் இண்டெக்சேஷன் சலுகை முற்றிலும் நீக்கப்பட்டுள்ளது. இதனால், சொத்துக்களை விற்கும் போது அதில் கிடைக்கும் முழு லாபத்திற்கான நீண்டகால மூலதன ஆதாய வரி அதிகரிக்கும் நிலை ஏற்பட்டுள்ளது. இதனால் வீடு வாங்கியவர்கள் அதிருப்தியடைந்துள்ளார்கள். ஆனால், வரி செலுத்துவோருக்கு அதிக நன்மையே கிடைக்கும் என வருமான வரித்துறை விளக்கம் அளித்துள்ளது.. எது உண்மை?

இண்டக்ஸேஷன் (Indexation) என்றால் என்ன?

ஒன்றிய நிதியமைச்சர் நிர்மலா சீதாராமன், 2024-25ஆம் ஆண்டுக்கான அரசின் நிதிநிலை அறிக்கையை நேற்று முன் தினம் (23-07-24) பாராளுமன்றத்தில் தாக்கல் செய்தார். அதில், வீடு உள்ளிட்ட ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளை விற்பனை செய்யும்போது, மூலதன ஆதாய வரிக்கு (Capital Gains Tax) வழங்கப்பட்டு வந்த இண்டக்ஸேஷன் பயன்கள் நீக்கப்படுகிறது என அறிவித்தார்.

இண்டக்ஸேஷன் என்பது, ஒரு சொத்தை விற்கும்போது, அதன் லாபத்தில் பணவீக்கத்தை நீக்கிவிட்டு மீதமுள்ள லாபத்துக்கு மட்டும் வரி செலுத்துவதற்கு உதவ அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது. உதாரணமாக, 10 லட்சம் ரூபாய் விலைக்கு வாங்கிய ஒரு வீடு சில ஆண்டுகள் கழித்து 30 லட்சம் ரூபாயாக உயர்கிறது என வைத்துக்கொள்வோம். இதில் மூலதன ஆதாயம் 20 லட்சம் ரூபாய் என்று கணக்கிடுவோம். ஆனால், சொத்தின் விலை 30 லட்சம் ரூபாயாக உயர்ந்ததில் பணவீக்கத்தின் பங்கு அதிகம். ஆக, லாபமாக நாம் நினைக்கும் 20 லட்சம் ரூபாயில் பணவீக்கம் ஒரு பெரும் பகுதியை எடுத்துக்கொள்கிறது. ஆக, உண்மையான லாபம் 20 லட்சம் ரூபாய் இல்லை. அதைவிடக் குறைவுதான். எனவே, இண்டக்ஸேஷன் மூலம் 20 லட்சம் ரூபாயில் பணவீக்கத்தை நீக்கிவிட்டு மீதமுள்ள லாபத்துக்கு மட்டும் மூலதன ஆதாய வரி செலுத்த வேண்டும். இதற்குதான் இண்டக்ஸேஷன் உதவுகிறது. ஆக, இண்டக்ஸேஷனால், வீட்டை விற்றவர் செலுத்த வேண்டிய வரி குறைகிறது.

இண்டக்ஸேஷன் நீக்கத்தால் யாருக்கு சிக்கல்?

தற்போது நிதிநிலை அறிக்கையில் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளுக்கான இண்டக்ஸேஷனை ஒன்றிய அரசு நீக்கியுள்ளதால் மீண்டும் மொத்த லாபமாக தெரிவதற்கும் மூலதன ஆதாய வரி செலுத்த வேண்டிய நிலை ஏற்பட்டுள்ளது. அதாவது, மேலே எடுத்துக்கொண்ட உதாரணம்படி 20 லட்சம் ரூபாய்க்கும் மூலதன ஆதாய வரி செலுத்த வேண்டும்.

இதனால், ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளுக்கு இண்டக்ஸேஷனை நீக்கியதற்கு கடும் எதிர்ப்பு எழுந்துள்ளது. இண்டெக்சேஷன் சலுகை முற்றிலும் நீக்கப்பட்டுள்ளதால் சொத்துக்களை விற்கும் போது அதில் கிடைக்கும் லாபத்திற்கு விதிக்கப்படும் நீண்டகால மூலதன ஆதாய வரி அதிகரிக்கும். இதனால் ரியல் எஸ்டேட் துறை கடுமையாக பாதிக்கப்படும் என்று செய்திகள் வெளியாகியுள்ளன.

ஒன்றிய அரசு விளக்கம்

இந்த நிலையில், இண்டக்ஸேஷன் நீக்கம் குறித்து ஒன்றிய அரசு விளக்கம் அளித்துள்ளது. இதுகுறித்து வருவாய்த் துறை செயலாளர் சஞ்சீவ் மல்ஹோத்ரா செய்தியாளர்களிடம் பேசியபோது, “2001-ம் ஆண்டு வரை வாங்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளுக்கு இண்டக்ஸேஷன் பலன்கள் தொடர்ந்து வழங்கப்படும். 2001-ம் ஆண்டுக்குப் பின் வாங்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளுக்கு மட்டும் இண்டக்ஸேஷன் நீக்கப்பட்டுள்ளது” என்று தெரிவித்துள்ளார்.

மேலும் வருமான வரித்துறை அளித்துள்ள விளக்கத்தில்., “இண்டக்ஸேஷன் நீக்கப்பட்டுள்ள அதேநேரம் ஒன்றிய நிதிநிலை அறிக்கையில் நீண்டகால மூலதன ஆதாய வரி 20 சதவீதத்தில் இருந்து 12.5 சதவீதமாக குறைக்கப்பட்டுள்ளது. இதனால், வரி செலுத்துவோருக்கு அதிக நன்மையே கிடைக்கும்.

பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் மீதான லாபம் ஆண்டுக்கு 12-16 சதவீதம் கிடைக்கும். இது பணவீக்கத்தை விட அதிகம். பணவீக்கமானது குறிப்பிட்ட காலத்தைப் பொறுத்து, 4-5 சதவீதம் என்ற அளவில் உள்ளது. எனவே, இண்டெக்சேஷன் சலுகை நீக்கப்பட்டு, மூலதன ஆதாய வரி குறைக்கப்பட்டதால் பெரும்பாலும் வரி செலுத்துவோர் கணிசமான வரி சேமிப்பை பெற முடியும்.

உதாரணத்திற்கு 5 ஆண்டு ஒரு சொத்தை வைத்திருந்தால் அதன் மதிப்பு 1.7 மடங்கு அல்லது அதற்கு அதிகமாக உயரும். அதுவே, 10 ஆண்டுகள் வைத்திருந்தால் சொத்து மதிப்பு 2.4 மடங்கு அல்லது அதற்கு மேல் அதிகரிக்கும் போது, இந்த புதிய நடைமுறை பயனளிக்கும். 2009-10ல் வாங்கிய சொத்துக்கு தற்போது 4.9 மடங்கு அல்லது அதற்கு மேல் மதிப்பு அதிகரித்திருந்தால் பணவீக்கத்துடன் ஒப்பிட்டு பார்க்கையில் நன்மையே கிடைக்கும். ஆண்டுக்கு 9-11 சதவீதம் குறைவான மதிப்பு உயர்வு இருந்தால் மட்டுமே முந்தைய வரி விகிதத்தால் நன்மை கிடைக்கும். ஆனால், ரியல் எஸ்டேட்டில் இது நம்பத்தகாதது மற்றும் அரிதானது” என்று கூறப்பட்டுள்ளது.